Para mí el dinero y para los demás el ruido: efectos de Airbnb en la ciudad de Madrid

12/12/2018

Por Sofía Ruiz Campo – EAE Business School – sofi.ruiz00@gmail.com y Coro Chasco Yrigoyen – Universidad Autónoma de Madrid – Universidad Nebrija- coro.chasco@uam.es

No parece fácil decidir si el saldo de la contribución de Airbnb a la economía local es positivo o negativo. La combinación de la denominada “sharing economy” e Internet ofrece ventajas para el cliente, ya que puede acceder al alojamiento que cumple sus expectativas por un precio mejor y también es un beneficio para los propietarios de casas o habitaciones disponibles, porque tienen la posibilidad de alquilarlas, en mejores condiciones. Esta relación va a promover el reacondicionamiento de las viviendas, contribuyendo a la mejora del barrio y, por ende, a la economía local, propiciando la afluencia de turistas y atrayendo el consumo en bares y tiendas.

Sin embargo, también podemos encontrar detractores de este fenómeno. Por un lado, hay que tener en cuenta que la rentabilidad del alquiler turístico de las viviendas (son alquileres para plazos cortos), hace que se genere un “efecto expulsión” de los inquilinos de plazos más largos, provocando un posible envejecimiento de la población del barrio. Además, los residentes cerca de un alojamiento de Airbnb pueden resultar afectados por la influencia negativa y los ruidos de los ocupantes temporales, lo que podría reducir el valor de las viviendas. Bien podría decirse que el efecto de Airbnb consiste en que los propietarios de las casas reciben el dinero y sus vecinos el ruido. Entre otras desventajas estarían los daños colaterales resultantes de problemas legales, intrusismo, competencia desleal a los hoteles, por incumplir los requerimientos establecidos, influencia en los precios de los alquileres y de la venta de viviendas, o la evasión de impuestos locales.

España se ha convertido en el cuarto país del mundo con mayor número de establecimientos de Airbnb y, dentro de España, Madrid es la segunda ciudad, por detrás de Barcelona, en número de alquileres de casas completas y habitaciones en esta plataforma (según datos de “Inside Airbnb”, de septiembre 2018). En el centro de Madrid, se calcula que hay más de 16.000 viviendas alquiladas a través de esta plataforma (los hoteleros lo elevan a 20.000). Este valor tan elevado ha despertado la preocupación de las autoridades locales.

Establecimientos de Airbnb en la ciudad de Madrid, septiembre de 2018

Fuente: Inside Airbnb.

Desde 2013, la regulación en España de los alquileres turísticos es competencia de las Comunidades Autónomas. Esto supone que existen diferentes requisitos para que una vivienda pueda ser alquilada y, por tanto, definiciones distintas de la “vivienda turística”. La CNMC (Comisión Nacional de Mercados y la Competencia) no facilita la aplicación de ciertas normas por considerarlas un obstáculo para el desarrollo de la libre competencia en este mercado. En aquellas regiones con mayor afluencia de turismo y, por lo tanto, con la mayor oferta de alojamiento (como Cataluña, Madrid, Baleares o Valencia), se han establecido recientemente algunos requisitos de cumplimiento obligado para los turistas que se hospedan en este tipo de viviendas, para que éstas puedan ser consideradas como “alojamientos de alquiler para uso turístico”.

Específicamente, el gobierno de la Comunidad de Madrid pretende mantener el turismo en la ciudad, pero también frenar la “sobreocupación turística” y el efecto expulsión de las áreas más céntricas de la capital que está provocando la sustitución del uso residencial de los edificios por el uso vacacional. Obviamente, este proceso tiene sus implicaciones en los precios de las casas y en la convivencia de la población. Para ello, el gobierno municipal ha dividido la ciudad en 4 áreas, que van desde al área 1 que incluye el distrito Centro, hasta el área 4, más alejado de la zona turística. Las exigencias del plan especial que se está redactando se van a centrar en las áreas 1 y 2, e incluirán la prohibición de abrir cualquier tipo de vivienda turística en edificios de uso residencial salvo que cuenten con acceso independiente desde la calle.

Zonas de actuación definidas por el Ayuntamiento de Madrid

Fuente: Elaboración propia.

En junio de 2018 se presentó el Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid: “Para paliar los efectos de la inmersión en el ámbito turístico de una sobreoferta descontrolada de viviendas destinadas al uso turístico, se hace precisa su regulación con el fin de establecer unos mínimos requisitos tendentes a proteger los legítimos derechos de los usuarios y consumidores turísticos de la Comunidad de Madrid. A ello hay que añadir la necesidad de acabar con situaciones de intrusismo y competencia desleal constantemente denunciadas por las asociaciones del alojamiento madrileño y, en cualquier caso, poner freno a una oferta que podría estar ejerciendo una actividad opaca a las obligaciones fiscales que son exigibles al resto de los establecimientos turísticos”. Además, siguiendo la experiencia de ciudades como Barcelona o Ámsterdam, se va a poner en marcha un mayor control digital y un refuerzo en la inspección de los alojamientos que se ofrecen online.

Estas medidas están enfocadas a evitar las fricciones que se pueden generar entre los usuarios de los pisos de alquiler turístico y los vecinos del barrio. En realidad, esta actividad bien gestionada puede generar beneficios entre todos los partícipes, ya que supone una fuente de ingresos y un impulso a la mejora local, pero siempre que la presencia de los turistas sea limitada en ciertas zonas, para no afectar a la convivencia.

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