El suelo como factor inflacionista y el planeamiento urbano como mecanismo estabilizador de precios

Estamos tan habituados a abordar la inflación desde una perspectiva macroeconómica que solemos asumir que las causas y políticas estabilizadoras de precios se sitúan solo en esa esfera macro. El objetivo de esta entrada es llamar la atención sobre como el coste del suelo urbano afecta los precios en general y como, por lo tanto, la planificación urbana, algo muy local, puede considerarse un instrumento muy valioso para controlar crecimientos de los precios.

El coste del suelo tiene impacta sobre los precios general por varias vías.

La más evidente es a través del precio de la vivienda, ya sea en propiedad o en alquiler. Si la presión sobre el suelo urbano aumenta, incrementando su coste, inmediatamente los precios de la vivienda serán mayores.

En economías como la española, donde existe un alto endeudamiento asociado a la adquisición de vivienda habitual, el efecto de corto plazo del precio de la vivienda se reforzara, en el medio y largo plazo, vía tipos de interés. Costes de suelo altos implican hipotecas elevadas, de modo que se buscara mantener los tipos de interés lo mas bajos posible para evitar que unos intereses altos tengan un efecto depresor sobre el consumo y la actividad económica. Pero sabemos que tipos de interés muy bajos, el dinero barato, desatan procesos inflacionistas.

En tercer lugar, los costes del suelo elevados inciden en precios de alquiler de los locales comerciales mayores, de modo que afectan a todos los precios de todos los productos que se distribuyen en el sector comercial de una ciudad. Este efecto será mayor en términos relativos en los productos más baratos como alimentación, los consumos básicos diarios o la restauración. Estos productos tienen un peso grande en cualquier índice de precios al consumo. Es decir, el suelo actúa como el petróleo: cualquier incremento en su coste produce un efecto en cadena que afecta a todos los productos y eleva la inflación en su conjunto.

Finalmente, como consecuencia de todo lo expuesto, pronto habrá una reacción  salarial en los lugares donde los costes de suelo sean mayores. La “prima salarial urbana” se estima que puede llegar a significar, en algunos casos, salarios medios hasta un 30% mayores. Este incremento puede ser causado por varias razones, pero la mayor proporción procede del diferencial de precios que existe en las ciudades mas aglomeradas, las que ejercen mayor presión sobre el coste del suelo.

En el grupo de investigación REGIOlab hemos hecho varios análisis que contrastan la relevancia del coste del suelo sobre los precios medios en el caso Español. Por ejemplo, en Lasarte, E., Fernández, E., Rubiera, F. (2017, “Higher cost of living in larger urban areas? An AIDS based analysis for food in Spain”, Regional Studies) mostramos como a mayor tamaño de ciudad, en términos de población, mayores costes de vida vinculados a la presión que la aglomeración ejerce sobre el coste del suelo. Apoyados en similares análisis en Rubiera, F., Lasarte, L. y Fernández, E. (2013, “Efectos de los incrementos del coste de vida sobre el mapa de la pobreza en España”, Papeles de Economía Española, 138) se identifica que cuando se deflacta por el coste de vida se aprecia una significativa mayor incidencia de la pobreza en las áreas de mayor concentración poblacional, aquellas donde la presión sobre el precio del suelo es mayor. En la tesis doctoral de Diana Gutiérrez Posada, recientemente defendida y que he codirigido junto con Ana Viñuela, se mide la diferencia salarial existente entre las grandes ciudades y el resto del país, la llamada “prima salarial urbana”. Al hacerlo a lo largo de un periodo largo podemos ver los cambios entre fases expansivas y recesivas. Durante la crisis del sector de la construcción en España se ha relajado la presión sobre el uso del suelo identificando una prima salarial urbana mínima. Sin embargo, a las fases expansivas, en las que la importancia del sector de la construcción en España hacía que existiese una presión sobre el precio del suelo urbano y a través de ello sobre los precios y los salarios, esta prima alcanza sus mayores dimensiones en nuestro país.

Hay una conclusión relevante desde la perspectiva de política económica de toda esta reflexión. Si el coste del suelo tiene un efecto inflacionista relevante, el control de la presión que se produzca sobre el mismo puede actuar como elemento estabilizador de precios. El modo más eficaz de mantener el precio del suelo controlado es mediante un adecuado y bien diseñado planeamiento urbano. La estimación del suelo necesario, la estructuración de la ciudad para evitar tendencias saturadoras en ciertas zonas, el crecimiento en altura para multiplicar las potencialidades del suelo… son instrumentos disponibles en cualquier plan urbano. Normalmente los planes urbanos se diseñan pensando solo en la evolución física de la ciudad y, como mucho, la demanda de espacio existente. El planeamiento urbano en otros países se aborda desde una perspectiva multidisciplinar a la que, sin embargo, no estamos acostumbrados en España. Es interesante que los economistas intervengan en el diseño de planes urbanos para integrar la variable de estabilización de precios, entre otras, en los procesos de decisión de un plan urbano.