El (profundo) debate acerca de los efectos que la vivienda tiene en el crecimiento de las ciudades
Por Jorge Díaz Lanchas, investigador en Organismos Internacionales y profesor en la Universidad Loyola Andalucía
La propuesta para los nuevos presupuestos generales trae cambios para la futura Ley de vivienda. En concreto, cambios sobre la limitación de los precios del alquiler. Este punto llegó a convertirse en una línea roja difícil de salvar en la negociación entre los dos socios de gobierno. Si bien aún tenemos que conocer en qué se concretarán estas nuevas medidas, tal desacuerdo en la negociación es muestra de la importancia y la preocupación que ha ido ganando los efectos que un elevado coste de la vivienda tiene en el bienestar de los ciudadanos, especialmente en las grandes ciudades.
Las dinámicas actuales hacen difícil conocer con exactitud cuáles son las mejores medidas para reducir los elevados precios, tanto de compra como de alquiler, de un mercado tan peculiar como el de la vivienda. Y es que la propia idiosincrasia de este mercado, le confiere ciertas características de durabilidad (bien de inversión), revalorización (al recibir externalidades más allá de la propia vivienda) y encarecimiento (precios hedónicos y elevados costes fijos), que lo convierten en un mercado difícil de regular.
Tal es su peculiaridad que, en la última década se han levantado acalorados debates políticos y sociales acerca de qué medidas tomar para hacer accesible dicho bien a los grupos más desfavorecidos. Dicho debate ha sido (parcialmente) seguido en la literatura académica, tradicionalmente caracterizada por no seguir los mismos tiempos que el debate político. En este sentido, un debate que ha ido ganado relevancia es aquel acerca de los efectos que el mercado de la vivienda tiene sobre el crecimiento urbano. No es cometido de esta entrada entrar a valorar cuáles medidas se han de tomar y qué efectos pueden tener en el precio de la vivienda. Sin embargo, sí quiero dar unas breves pinceladas sobre los argumentos que se están planteando acerca de los efectos que el encarecimiento de la vivienda tiene en la formación de las ciudades, especialmente las grandes ciudades.
Una buena parte de la literatura en urban economics se centra en el sector de la vivienda como aquel que supone un freno al crecimiento de las ciudades. De acuerdo a ésta, un alto precio de la vivienda (o las rentas de alquiler), reduciría los salarios reales en las grandes ciudades, impidiendo la atracción de los trabajadores más productivos a las mismas. Si éste fuese el caso, el precio de la vivienda estaría reduciendo la productividad media de las ciudades al evitar atraer, o incluso expulsando, a los trabajadores más productivos. Como ya hablé en una entrada anterior, recientes trabajos sugieren que esta menor atracción de capital humano, tiene consecuencias que trascienden a las ciudades, impactando negativamente en el crecimiento regional y aumentando las divergencias entre regiones ricas y pobres.
De hecho, cabría esperar que, ante un encarecimiento del uso del suelo, no sólo sean los trabajadores sino las empresas las que se vean expulsadas de las ciudades, generando con ello cambios sectoriales dentro de las mismas. Así, las empresas que necesitasen de un mayor uso del capital físico (empresas manufactureras), podrían verse expulsadas frente aquellas que hacen un uso más intenso del capital humano (empresas tecnológicas y de servicios), las cuáles podrían situarse más fácilmente en los centros urbanos aprovechando las ventajas de la aglomeración económica.
En caso de que estos fenómenos tengan lugar dentro de las ciudades, la conclusión de política económica es directa. Ésta es, resulta necesaria acomodar la regulación del mercado inmobiliario para evitar excesos regulatorios que impidan aumentos del stock de vivienda y del suelo urbanizable. De esta manera, conseguiríamos aumentar la oferta disponible y bajar el precio de la vivienda, facilitando con ello la atracción de talento y la mejora de la productividad de las ciudades. Este ha sido la propuesta tradicional dentro de la literatura en urban economics, así como la forma de hacer de buena parte de los hacedores de la política urbana.
Sin embargo, en un reciente trabajo Andrés Rodríguez-Pose y Michael Storper argumentan que estos efectos sobre la vivienda podrían no tener los efectos deseados sobre la productividad, atracción y formación de las ciudades, sino que incluso podrían aumentar la desigualdad dentro (y entre) de las mismas. Según estos autores, aunque el mercado de la vivienda tenga efectos en los costes ligados a la aglomeración económica, llevar a cabo políticas urbanas que aumenten el stock de vivienda a través de la desregulación de dicho mercado, no conseguiría que los trabajadores con menor formación y habilidades se desplazasen a las grandes ciudades. Esto se debería a que no se trata únicamente del coste de la vivienda sino del menor número de empleos y la menor demanda de estos trabajadores de menor formación, lo que realmente está impidiendo que estos colectivos se desplacen y aprovechen las ventajas de las grandes ciudades. Es más, llevar a cabo políticas de desregulación en el mercado de la vivienda muy posiblemente generaría problemas de desigualdad dentro de las ciudades puesto que el nuevo stock de vivienda fácilmente sería absorbido por las clases altas y medias-altas de las ciudades, las cuáles adquirirían dicho stock o se desplazarían hacia las nuevas viviendas de mayor calidad. Siendo éste el caso, los individuos de menor formación difícilmente se beneficiarían del aumento del número viviendas en las ciudades. Por el contrario, estos colectivos al no poder acceder al nuevo stock de vivienda acabarían padeciendo procesos de gentrificación hacia las zonas más distantes y con peor dotación de recursos de las ciudades. De acuerdo a este enfoque, el excesivo énfasis de la literatura en urban economics en el mercado de la vivienda estaría limitando el arco de políticas urbanas y de crecimiento a llevar a cabo dentro (y entre) las ciudades.
Como vemos, las implicaciones de ambos enfoques son muy distintas. Mientras el primero se centra principalmente en las dinámicas intra-ciudad, el segundo atiende a una articulación de los territorios cuya política resulta aún más difícil de desarrollar dado que, en el caso español, necesitaría de una coordinación más grande entre distintas administraciones. Pese a todo, ambos enfoques resaltan la necesidad de intensificar el debate en torno a qué hacer con nuestras ciudades y su formación en el siglo XXI, pues éste no ha hecho más que empezar.
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