Ciudades africanas: suelo y derechos de propiedad (2/3)*
Por José María Mella Marques, Catedrático de Economía de la Universidad Autónoma de Madrid y coordinador de la Red de Universidades AMENET (África, Mediterráneo y Europa, financiada por la Unión Europea-Programa Erasmus +).
Dijimos en un artículo anterior que las ciudades africanas deberían hacer frente a los problemas derivados de sus costes elevados para resultar más atractivas para los potenciales inversores. En este sentido, una de las llaves para abrir el futuro de estas ciudades es reformar los mercados del suelo, formalizar los derechos de propiedad y planificar usos eficientes del espacio urbano.
Las transacciones del suelo son viables únicamente si los compradores pueden confiar en la documentación de los derechos de propiedad. El suelo en África está sometido a tres sistemas de propiedad diferentes: formal, informal y consuetudinario. Los mercados formales ofrecen a los compradores la protección del Estado, hacen fiables las transacciones del suelo y las dinamizan. Derechos de propiedad claros e inequívocos son una garantía de los mercados formales, pero estos derechos no están asegurados en África. Al no estarlo, su ausencia es una auténtica barrera de acceso al suelo, impide la consolidación del territorio urbanizable, frena la inversión urbana y la posibilidad de elevar las plusvalías para financiar infraestructuras y otros bienes/servicios públicos urbanos.
Sin mercados formales, los documentos de planificación urbana no tienen credibilidad, carecen de transparencia y no se pueden aplicar de modo predecible. Se necesitan regulaciones de usos de suelo, ordenanzas de zonificación y promoción de estructuras residenciales y comerciales. En caso contrario, los agentes privados son incapaces de evitar los fallos de mercado en la asignación de usos.
Bajo el sistema consuetudinario, la tenencia del suelo depende del consentimiento de los jefes locales y de los ancianos (casos de Ghana, Sudáfrica, Mozambique, Zambia), donde existe una tensión permanente entre los sistemas de costumbres, formal e informal. Incluso bajo un sistema formal, con derechos de propiedad, hay problemas derivados de la falta de información, de inexactitud de la misma o simplemente de carácter burocrático, que crean conflictos y disputas. Por ejemplo, las solicitudes a los servicios del catastro -en el caso de Mozambique- para la concesión de los derechos de propiedad, pueden implicar más de 100 procedimientos administrativos complicados y distintos durante varios años.
Aunque se están dando pasos en algunos países para normalizar estas costosas normativas, es necesario establecer mecanismos de registro apropiados, evitar la opacidad de los sistemas de información y disponer de bases de datos urbanos completas.
Los líderes africanos de las ciudades están a tiempo de reaccionar. Primero, insistimos, para formalizar los mercados del suelo, clarificar los derechos de propiedad y establecer una planificación urbana efectiva. Segundo, para proyectar inversiones en infraestructuras que faciliten la comunicación entre zonas, estructuras y servicios básicos. Por último, para mejorar el transporte urbano y los servicios afines.
En definitiva, los gobiernos tienen en sus manos el futuro de África. Porque el África del siglo XXI depende del buen funcionamiento de las ciudades.
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