El concepto de zona tensionada de la nueva ley de derecho a la vivienda: reflexiones desde la Economía Urbana

Por Enol Álvarez, Elena Lasarte y Fernando Rubiera, Laboratorio de Análisis Económico Regional – REGIOlab

 

El 24 de mayo de 2023 se aprobó la nueva Ley por el derecho a la vivienda. Esta Ley importa del derecho extranjero el controvertido concepto de las “zonas tensionadas”. Las “zonas tensionadas” son aquellas áreas que sufren “un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado” (art. 18.1) y en las que, como consecuencia de ello, se podrán implantar una serie de medidas. Entre ellas, destacan: las limitaciones a la subida de los precios del alquiler, el aumento de la oferta de vivienda social, la mejora de la transparencia en la formación de los contratos y/o la implantación de incentivos fiscales para los arrendadores.

Para que un área pueda ser considerado una “zona tensionada” se requiere que sea declarado como tal por la Comunidad Autónoma, siempre que cumpla con al menos uno de los siguientes requisitos:

• Que el coste de la vivienda en el presupuesto de las familias, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de la renta media de los hogares.
• Que el precio de las viviendas haya experimentado, en los últimos cinco años, un porcentaje de crecimiento acumulado de al menos tres puntos porcentuales por encima del porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la Comunidad Autónoma.

A pesar de los esfuerzos adoptados por el legislador para dotar a estas áreas de unos criterios definidores basados en indicadores económicos, se plantean múltiples incógnitas. Concretamente, no se específica de forma precisa la extensión territorial que deben tener las “zonas tensionadas” y, como consecuencia, tampoco se define de manera adecuada el ámbito espacial que se debe emplear para medir los criterios en que se debe basar su declaración. Esto provoca que se les puedan otorgar distintas interpretaciones que, en todo caso, llevarían a resultados económicos muy diversos.

En el seno del grupo de investigación REGIOlab, de la Universidad de Oviedo, se realizó un estudio de las implicaciones de la aplicación de este nuevo concepto en el Principado de Asturias. La particular configuración urbana de esta región, caracterizada por los fenómenos de fragmentación político-administrativa, “ciudad difusa” y despoblamiento, la convierten en un campo de experimentación idóneo para esta nueva regulación. Concretamente se realizó un ejercicio de aplicación de los criterios definidores de las “zonas tensionadas” a distintos niveles espaciales: nivel municipal y por secciones censales. Se aplicaron distintas fórmulas de cálculo alternativas y basadas en la redacción de la ley aplicadas de nuevo a diferentes niveles espaciales. Los resultados detallados de este ejercicio están disponibles en la web de REGIOlab: https://regiolab.es/observatorio-no-68/ En este enlace se puede consultar, asimismo, las fuentes estadísticas utilizadas y los procedimiento de cálculo empleados para aplicar, bajo distintos supuestos, los criterios que la ley determina para el concepto de “zona tensionada”.

En la realización de este ejercicio hemos podido deducir múltiples conclusiones muy interesantes que creemos que contribuyen al desarrollo y posible mejora de la ley. Pero en esta entrada para este blog queremos llamar la atención sobre un aspecto que destaca especialmente: la importancia de que no esté claramente definido al ámbito espacial de aplicación de la norma.

Hemos podido constatar que los resultados cambian de manera relevante dependiendo del nivel de desagregación espacial que se aplica. De esta manera, se ha obtenido que, si la ley se aplica por municipios, sólo 13 de los 78 municipios asturianos (16% del total que representan un porcentaje aún menor de la población) pueden ser declarados zonas tensionadas. En cambio, la aplicación de la ley a un nivel más desagregado, por secciones censales, conduce a que al menos 215 de las 878 secciones censales asturianas (el 25% que implica un porcentaje aún mayor de la población) pueden ser declaradas zonas tensionadas. Más allá de la diferencia del “espacio tensionado” bajo cada criterio de desagregación espacial destaca como dependiendo del nivel que se aplique podemos obtener un mapa muy diferente de “áreas tensionadas” en Asturias.

Pero incluso resulta ser más relevante la decisión del nivel al que se aplican el criterio de la renta de referencia: ¿tenemos que tomar la renta media municipal o la de cada distrito censal o, por el contrario, usamos la renta media regional o metropolitana? Podemos ilustrar esta idea con el caso de Gijón, ciudad más grande del Principado. Como se puede ver en la figura adjunta el mapa de zonas tensionadas cambia significativamente dependiendo del nivel espacial al que se toma la renta media de referencia. Las discrepancias son igual de intensas en el caso de Oviedo o Avilés. Lo que bajo un criterio es “zona tensionada” deja de serlo bajo el otro y viceversa.

En resumen, este ejercicio ilustra la importancia de la unidad espacial de análisis. Esta es una idea que los investigadores de ciencia regional conocemos muy bien: sabemos la importancia que tiene el nivel de desagregación espacial en nuestros análisis. Sin embargo, es una idea poco extendida entre los juristas. La nueva ley de vivienda nos ilustra como a la hora de regular aspectos que ocurren en el espacio hay que definir muy bien el propio ámbito de ejecución espacial.

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