¿Anticipa la crisis inmobiliaria en Nueva York un nuevo modelo de ciudad post-COVID? Reflexiones sobre Urbanismo en tiempos de pandemia

Por Fernando Rubiera Morollón, Profesor de Economía Urbana y Regional en la Universidad de Oviedo e investigador del Laboratorio de Análisis Económico Regional – REGIOlab

El siglo XXI arrancó con el absoluto dominio económico, social y cultural de las grandes ciudades. Como recogen Glaeser, Kourtit y Nijkamp en el libro recientemente publicado “Urban empires: cities as global rulers in the new urban world” (2020, Ed. Roudledge): “En el siglo XXI emerge un nuevo orden económico mundial plenamente dominado por las ciudades y donde la población tiende a concentrarse radicalmente. Las grandes concentraciones urbanas se convierten así en nuevos imperios que dominan y provocan cambios constantes en una sociedad cada vez más dinámica y creativa”. A principios del 2020 nada parecía ser capaz de desafiar a este nuevo imperio urbano… hasta que nos sorprendió la pandemia del COVID.

En este mismo blog, en la entrada “¿Que modelo de ciudad puede surgir tras la pandemia?” publicada en pleno confinamiento (el 13 de mayo de 2020), reflexionábamos sobre como de intenso podría ser el efecto de la crisis sanitaria sobre la configuración espacial de nuestras ciudades. El COVID atenta directamente a la esencia misma de las ciudades, transmitiéndose con mas rapidez cuanto mayor es la densidad de población y cuanto más intensa la vida social. Los elementos que antes hacían a una ciudad más eficiente, más creativa y dinámica son justamente los mismos que ahora la hacen más vulnerable. En mayo apuntábamos que el efecto de esta crisis sobre la forma de las ciudades dependería de como fuera la recuperación, esencialmente de si se producían rebrotes y la duración que finalmente tuviera una nueva normalidad bajo la que se debe limitar la vida social al tiempo que se potencia el trabajo, formación, consumo y ocio on-line. Desde la publicación de dicha entrada hemos comprobado lo difícil que resulta mantener contenida la expansión del virus y como los peores escenarios se posibles se confirman como reales (véanse varias entradas en este mismo blog, como “Impacto de la crisis turística por el COVID sobre la economía catalana”, “Comercio exterior en tiempos de pandemia: regiones y PyMEs”, o, entre otras, “Los impactos territoriales de la COVID19”). Meses después, cuando enfrentamos la llegada de una segunda ola, constatamos que la nueva normalidad y las restricciones a la vida social presencial operaran tiempo suficiente como para afectar permanentemente a la forma de trabajar, de consumir y de vivir y, por lo tanto, tendrá total capacidad de provocar un cambio profundo en la configuración espacial de nuestras ciudades.

Nueva York, como líder de este emergente imperio urbano, afronta de un modo mas evidente el impacto de la pandemia. La evolución que esta experimentando el sector inmobiliario en esta ciudad es muy impactante. En tan solo unos meses más de 16 mil familias neoyorquinas han abandonado la ciudad generando un stock de más de 13 mil viviendas vacías. El precio de la vivienda en Nueva York ha caído cerca de un 25% y supera al 30% en el caso de apartamentos pequeños. Mientras, el precio de las viviendas periféricas en el estado de Nueva York o los estados próximos se ha incrementado un 150% y un 130% en este tipo de vivienda a lo largo de todo Estados Unidos. El teletrabajo se ha generalizado y muchas grandes compañías han decidido no renovar sus contratos de alquiler de edificios enteros. A modo de ilustración del cambio que ya enfrenta la ciudad puede verse este video extraído de la emisión de un programa de la radio local y donde se recoge el testimonio de un residente habitual de la ciudad.

Imagen de Wall Street, Nueva York en tiempos de pandemia

Es cierto que el sector inmobiliario de Nueva York es especialmente flexible y capaz de recoger los impactos con una inmediatez que resulta asombrosa desde la perspectiva de los mercados de vivienda que operan en España y en Europa. Pero lo que esta pasando ya en Nueva York nos ayuda a anticipar un fenómeno que puede llegar a ser global y que puede poner en jaque al modelo de ciudad tradicional europeo (véase el capítulo “Muerte y vida de las ciudades europeas: el triunfo del modelo urbano europeo y sus crecientes amenazas” en el libro La riqueza de las regiones: aportaciones de la ciencia regional a la sociedad; Thomson Reuters, 2019). Asistimos ya, y seguramente será mas intenso en el futuro inmediato, a un proceso de desconcentración contenida. Es decir, una deslocalización de la población desde apartamentos cercanos a los centros urbanos hacía zonas residenciales dispersas de la periferia inmediata. No es previsible que la desconcentración sea absoluta (alejando en exceso las residencias habituales de los principales centros urbanos), con lo que este fenómeno previsiblemente no ayudara a repoblar la España vacía. Por el contrario, lo más probable es que observemos una tendencia a la dispersión de las ciudades con un gran crecimiento de los barrios residenciales periféricos o la presencia de viviendas en entornos naturales, pero no demasiado alejados de la gran ciudad. Las consecuencias de este modelo residencial disperso han sido ampliamente estudiadas por urbanistas y economistas. Recientemente hemos publicado una síntesis de las principales conclusiones de la literatura internacional en la revista Sustainability: “Recent literature about urban sprawl: a renewed relevance of the phenomenon from the perspective of environmental sustainability”.

Aún esta por ver cuanto tiempo durará toda la excepcionalidad provocada por el COVID y como será la recuperación de la economía, la vida social y la propia vida urbana tras la misma. Pero la dispersión urbana era ya un problema que enfrentaban nuestras ciudades antes del COVID aunque, muy probablemente, será mucho mas intenso en el futuro inmediato. Urge seguir explorando las consecuencias del modelo residencial disperso y tenerlas en cuenta en el desarrollo de los próximos planes urbanos. Esta pandemia ha evidenciado las deficiencias de diseño de muchas viviendas y barrios. Tenemos el reto de construir ciudades más saludables. Pero hay que evitar caer en facilitar la dispersión que traería consigo negativas consecuencias medioambientales y sociales.

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