¿Se está produciendo una nueva burbuja inmobiliaria en España?
Por Marta Muñoz Guarasa. Profesora titular de Economía Aplicada de la Universidad de Jaén
El PIB ha crecido un 3,05 por 100 anual en España en el segundo trimestre de 2025 (últimos datos disponibles) lo que ha supuesto un crecimiento de la renta nacional. Desde el punto de vista de la oferta ha sido el sector de la construcción el que más ha aumentado con una tasa del 3,96 por 100 anual, seguido de los servicios con un 3,53 por 100, de la industria con un 2,62 por 100 y de la agricultura con un 0,11 por 100.
Desde el punto de vista de la demanda, la demanda interna ha contribuido positivamente al crecimiento del PIB con una aportación del 3,67 por 100, mientras que la demanda externa lo ha hecho negativamente con un 0,62 por 100, mostrando un aumento de las importaciones del 6,11 por 100, superiores al de las exportaciones (4,17 por 100). El consumo final ha crecido un 3,07 por 100, mientras que el consumo final interior de los hogares de los bienes duraderos, donde se incluyen compras de muebles, aparatos eléctricos, herramientas domésticas y otros relacionados con las viviendas, lo ha hecho de un 11,28 por 100, casi 4 veces más que el consumo final. Por su parte la formación bruta de capital ha aumentado un 5,79 por 100, correspondiendo a la formación bruta de capital fijo un 5,09 por 100. Hay que destacar que dentro de la inversión, la construcción de viviendas lo ha hecho en un 5,16 por 100, mientras que la de otros edificios y construcciones sólo ha alcanzado un 0,82 por 100. Por lo tanto, hay un alto crecimiento del sector de la vivienda tanto desde el punto de vista de los indicadores de oferta como de demanda.
De acuerdo con los últimos datos del INE el número de hipotecas constituidas sobre viviendas en julio de 2025 ha sido de 45.067, lo que ha supuesto un crecimiento anual del 25 por 100. Por otro lado, los tipos de interés de las hipotecas constituidas muestran una reducción en el año 2025, pasando del 3,25 por 100 en diciembre de 2024 a un 2,94 en julio de 2025, con estabilidad en los últimos meses.
Por su parte, la variación anual del índice de precios de consumo a septiembre de 2025 (base 2021) ha sido del 2,9 por 100 anual y el del alquiler de viviendas en el mes de agosto (último dato disponible) del 2,4 por 100. Sin embargo, hay que destacar la gran subida de los precios de la vivienda que en el segundo trimestre ha alcanzado un 12,7 por 100 anual, siendo la de la vivienda nueva de un 21,1 por 100 y de segunda mano de un 12, 8 por 100.
Si analizamos la evolución de algunos de estos indicadores representados en los gráficos siguientes se puede observar que las actividades inmobiliarias no han seguido una tendencia creciente, sino que muestran diferentes fluctuaciones. Por su parte las hipotecas concedidas, si bien han crecido, presentan numerosas oscilaciones, no apreciándose una tendencia alcista debido quizá a la mayor exigencia en la concesión de las mismas que antes de la crisis de 2008. Los tipos de interés se han reducido con tendencia estable en estos últimos meses. Por lo tanto, no podemos deducir, que se esté produciendo una burbuja inmobiliaria en estos momentos, a pesar de que los precios de la vivienda no han parado de crecer.
El crecimiento de los precios de las viviendas se puede deber a la escasez de oferta, motivado por numerosas causas como la falta de disponibilidad de terreno para la construcción nueva o la falta de viviendas en alquiler, para hacer frente al crecimiento de la demanda. Este aumento está relacionado con los flujos migratorios, las viviendas destinadas a usos turísticos, los cambios sociales tales como cambios familiares y aparición de nómadas digitales y la inversión extranjera en inmuebles. Este déficit entre la oferta y la demanda se concentra especialmente en determinadas zonas geográficas.
Gráfico 1. VAB de las actividades inmobiliarias. Tasas
Fuente: INE. Elaboración propia
Gráfico 2 . Número de hipotecas constituidas sobre fincas urbanas
Fuente: INE. Elaboración propia
Gráfico 3 . Tipos de interés medio al inicio de las hipotecas constituidas. %
Fuente: INE. Elaboración propia
Gráfico 4. Índice de Precios de la vivienda. Tasas
Fuente: INE. Elaboración propia
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